부동산 PF대출이란?(프로젝트 파이낸싱) 조건 및 이해 총정리
부동산 PF대출이란? 조건 및 이해에 대해 알아보도록 하겠습니다. PF대출은 프로젝트 파이낸싱이라고 하여 약자로 PF대출이라고 합니다. 이 PF대출의 큰 특징은 부동산 PF대출을 실행으로 큰 금액을 대출을 실행할수 있다는 것인데요.
어떻게 큰 금액을 대출이 가능한지, 그에 대한 적용은 어떻게 되는지에 대해 알아보면서 조금은 생소할수도 있는 PF대출에 대해 아래에서 알아보도록 하겠습니다.
부동산 PF대출이란 무엇인가요?
부동산 PF대출은 쉽게 정의 하자면 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 자금을 조달해주는 금융기법입니다. 보통 일반인이 은행에서 대출을 실행하고자 할때 신용대출 또는 담보대출을 통해 대출여부가 결정되는데요.
부동산 PF대출은 프로젝트 기초자산으로 대출을 실행하는 것,신용이나 물적담보물품이 아닌 프로젝트 자체의 사업성을 평가를 진행하여 사업에 유입될 현금흐름을 판단하여 대출 여부를 결정하는 방식 입니다. 보통 부동산 PF대출은 범위가 오피스,주거시설,물류센터,호텔,건물 토지가 기반이 되는 담보물입니다.
이후 프로젝트 사업성을 평가하여 시공능력,상환능력을 확인, 재무제표를 따져 승인이 되면 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금이 발생하면 자금을 되돌려 받는 것 입니다.
PF대출이 가능한 조건
PF대출이 가능한 이유는 추후 미래에 지어질 건물의 준공 가치를 평가하여 PF대출의 여부를 판단하게 됩니다. 이때 준공 가치를 평가하여 토지비 및 건축비를 합한 개발자금을 필요로 하게 됩니다.
다른사업에서도 PF대출이 이루어지고 있지만 부동산 개발사업에서 PF대출이 활발하게 진행되고 있습니다.
부동산 PF대출의 경우 준공 후 분양수익의 60%,70%대출이 가능하기 때문에 본수입 기준으로 실제수익을 제외한 사업비의 60%~ 70%만 조달이 가능하다면 회사에서는 15% ~ 25% 자기자본으로 프로젝트를 진행할수 있는 것 입니다.
부동산 PF대출의 예시를 들자면 3~4억의 자기자본을 가지고 있는 건축주 및 회사에서 20억 이상의 다세대 주택을 분양을 할수 있는 이유도 이러한 PF대출을 이용했기 때문에 가능한 것 입니다.
부동산 PF대출로 실행할수 있는 자금
대부분의 부동산 PF대출은 부동산개발사업에서 많이 이용되고 있는데요. 해당 PF대출의 자금용도는 다음과 같습니다.
- 부동산개발관련(오피스,호텔,물류창고,주거시설 외)
- 사업부지 매입 부지개발
- 수분양자 중도금
- 토지매입자금
부동산 PF대출 절차
PF대출의 절차는 간단하게 5가지 절차로 진행 됩니다.
- 여신제안수령
- 현장실사 및 리뷰
- 여신심사 및 승인
- 계약체결
- PF대출 실행
부동산 PF대출을 실행하는 기관마다 다를수 있지만 통상적인 실행절차는 위와 같으며 대출금리는 4.5% ~ 12%로 형성되어 있습니다.
부동산 PF대출 사례(레고랜드)
대한민국 부동산 PF대출이 화두가 된 사례 중 하나가 바로 레고랜드 입니다. 레고랜드는 개발 배경으로 PF대출 사업으로 에이비시피에서 2050억원을 빌리고 이 돈을 갚지 못한다면 강원도에서 대신 상환하기로 약속하였는데요.
하지만 실제로 돈을 갚지 못하는 지경에 이르자 강원도지자체에서는 중도개발공사를 회생철차(법정관리)에 넣겠다고 하면서 강원도 지자체에서 부동산 PF대출로 빌린 금액을 갚지 않는다는 논란이 발생한 것 입니다.
결국 에이비시피는 부도처리 되었고 이로인해 부동산개발사업,단기어음,회사채 등 여러 가지에 대해 불신이 발생하게 되었고 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱pf 대출에 대한 의심이 커져 같습니다.
마무리
부동산 PF대출이란?(프로젝트 파이낸싱) 조건 및 이해에 대해 알아보았습니다. 부동산 PF대출을 실행하고자 한다면 금융기관의 충분한 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 재무제표를 따지는 만큼 소득,부채,자금운영,계획,지역에 따라 차이가 있을수 있으니 세세하게 체크해보시기 바랍니다.